去年低价买房的人, 今年都会开心? 注意了, 楼市走势基本明朗!

去年年底《标普信评》在报告里点明，依旧是房地产销售的底部年份，估计全年商品房销售额会比上一年减少大约5%。中指研究院常务副院长黄瑜也预测，2024年全年商品房销售面积会下降5%-6.5%。

从这些数据能看出大家的预测有着惊人的一致性。可让人纳闷的是，他们为啥觉得从今年6月开始，房屋均价还会小幅度上涨呢？

刚开始我也想不明白后来才发现，这和折扣策略有关。数据显示，到2023年12月底，中国100个城市的新房均价是1.62万元/平米，环比稍微涨了0.1%。虽说今年开发商还是会打折卖房，但折扣力度不会加大这就意味着房价会保持稳定，基本不会出现大幅波动。

要是你现在还没买房其实影响不大，完全可以再观望一阵子。真正受影响的，是去年低价买房的那些购房者，他们估计都不知道该高兴还是难过。

咱来算笔账按1.62万元/平米的均价，假设去年你买了一套100平米的房子，贷款七成大概是110万元。要是把利率降到3.7%每个月还款额差不多是5000元。

按业内人士的说法过去两年买房，尤其是去年买房的人，要是房子用来自己住，基本都挺开心；但要是拿来投资，那可就另当别论了。主要有两个原因。

短期内开发商不太可能取消折扣甚至可能暗地里提高折扣。你仔细瞧瞧不光金三银四、金九银十这些传统销售旺季有优惠，端午、中秋、春节，还有国庆、五一这些节假日都能看到特价房。这是为啥呢？

你可能觉得是房子不好卖我倒觉得更关键的是为了吸引大家的关注。从某些方面来说，开发商其实是借助中介来宣传。不管是线上还是线下，中介都是很好的宣传渠道。打个比方一家门店就算只有10个员工，只要开发商和100家门店合作，那就相当于有1000个人帮忙宣传。

那问题来了怎么让中介更积极地宣传呢？办法有两个，一是提高佣金，卖出去一套房就给中介奖励；二是加大折扣力度，这才是重点。

要是你现在打算买房肯定会被折扣大的楼盘吸引，对吧？所以在楼市整体不太景气的情况下，大多数开发商显然不会取消折扣，反而可能通过送车位、升级装修、免物业费、发奖金等方式，进一步增加优惠。

利率下降其实就相当于变相降低房价，特别是在大中城市，这种效果更明显。我之前就说过，我一直觉得下调首付比例作用有限，它顶多就是转移了购房压力，可降低房贷利率就完全不一样了。

在过去五年里我国大部分城市的首套房贷利率从5.88%大幅降到了3.7%，差不多降了一半。为了让你更清楚，我换算成现金金额来说：假设贷款100万元，30年还清，有两个关键数据，一是利息少了将近50万元，二是每个月还款少了1300元。

说实话能贷款百万买房的人，谁会不在乎这些钱呢？要是我肯定很在意，尤其是在一线和强二线城市，房价高，贷款金额也大能节省的钱自然更多。

未来房价和楼市的走势基本清晰了，咱们心里也该有个底。从数据来看一线城市新房成交面积同比增长了4%，但二线和三四线城市的成交面积分别下降了4%和12%，这已经很能说明问题了。

虽说未来整体楼市可能保持稳定但具体到不同城市，差距可能会越来越大，特别是一线、强二线城市和其他城市之间。咱们得根据自己所在城市的实际情况来判断，可别误判了。 难度不会扩大，这意味着房价将保持稳定，或基本没有大幅波动。

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